Nieuws

20-09-2017 - Anton Sinke blogt over duurzame keuzes maken en de rol van gedragspsychologie

In een reeks beroemde wetenschappelijke artikelen hebben de gedragspsychologen Kahneman en Tversky aan de hand van verschillende experimenten aangetoond dat mensen geneigd zijn om waarschijnlijkheden verkeerd in te schatten als zij voor simpele financiële keuzes gesteld worden. Academici kennen dit werk (goed voor een Nobel-prijs) onder de naam ‘Prospect theory’.

Hun conclusie bevat een opvallende asymmetrie: namelijk het mijden van risico bij positieve mogelijkheden maar het nemen van risico bij negatieve kansen. Een verlies heeft ongeveer 2,5 maal de impact van een even grote winst. Deze zogenaamde ‘invariantiefout’ is een van de irrationeel aandoende vertekeningen die plaatsvinden in het menselijke leer- en denkproces.

Ook uit andere experimenten blijkt dat wij (te) snel in valkuilen lopen, zoals daar zijn:

1. Beschikbaarheidsvertekening: als je kansen niet inschat op basis van gegevens die feitelijk nodig zijn maar op informatie voorhanden in ons geheugen gebaseerd eerdere ervaring;

2. Achterafvertekening: Ik heb het altijd al geweten, gebeurtenissen waarschijnlijker achten nadat zij zich hebben voorgedaan dan ervoor;

3. Het inductieprobleem:  waardoor wij algemene regels formuleren op basis van onvoldoende informatie;

4. Misvatting over verbinden of scheiding: de kans overschatten dat 7 gebeurtenissen met een kans van 90% zich allemaal gaan voordoen en de kans onderschatten dat minstens 1 op de 7 gebeurtenissen met een kans van 10% zich zal voordoen;

5. Geen scherp gevoel voor verhoudingen: waardoor wij niet in proportie inschatten kunnen welk offer nodig is om schade in een andere orde van grootte te voorkomen;

6. Al te groot vertrouwen in het vergelijken met behulp van een standaard: waardoor wij de betrouwbaarheidsintervallen onderschatten waarbinnen onze schattingen juist zullen zijn ( bv het meest gunstige en het meest waarschijnlijke scenario door elkaar halen;

7. De apathie van omstanders: waardoor wij geneigd zijn om in een menigte de individuele verantwoordelijkheid af te schuiven ;

8. Enz. enz.

Zie voor meer voorbeelden het boek: Het succes van geld van Niall Ferguson. Of lees het boek De dronkemanswandeling van Leonard Mlodinow.

Gelooft u in de rationele onfeilbaarheid van de mens? Dan is dit een interessante vraag: 1 pingpongbatje en een balletje samen kosten samen € 1,10 en het batje kost 1 euro meer dan het balletje. Hoeveel kost het balletje? Het verkeerde antwoord is 10 cent. Het juiste antwoord 5 cent, want alleen met een batje van € 1,05  en een balletje van 5 cent is aan beide voorwaarden voldaan.

Goed… Wat kunnen we hiervan leren als we kijken naar de komende energietransitie?

Je zou kunnen concluderen dat het belang van een duurzame transitie beter kan worden benaderd van uit een negatief scenario. Bijvoorbeeld: door in plaats van te stellen dat de waarde van je woning stijgt, te stellen dat als je niets doet de waarde van je woning daalt!

Reageren op dit blog? Ga dan naar LinkedIn.

18-09-2017 - Anton Sinke blogt over duurzaamheid en waardebehoud van woningen

Als makelaar ben ik bovenmatig geïnteresseerd in de relatie tussen duurzaamheid en waardebehoud van woningen. Zeker omdat ik me de afgelopen 10 jaar zeer actief met duurzaamheid en vastgoed heb beziggehouden. De onderstaande publicatie trok dan ook mijn aandacht.

Koopwoningen met een energielabel A of B leveren ruim € 6.000 meer op. Daarnaast staan ze gemiddeld een maand korter in de verkoop.

Dit blijkt uit een onderzoek rond de impact van energielabels van Tilburg University.

Prof.dr. Dirk Brounen komt tot een interessante conclusie. ‘Kopers blijken bereid te zijn om ongeveer de helft van het geraamd voordeel in lagere maandlasten als energiebesparende maatregelen zijn toegepast als het ware vooruit te betalen in de vorm van een hogere verkoopprijs. Hij stelt ook dat het lijkt alsof kopers heftiger reageren op de waarschuwingen van de rode energielabels dan dat zij zich laten verleiden door het goede nieuws van de groene besparingen’.

Ik wil het aspect waardebehoud in relatie tot duurzaamheid eens wat dieper analyseren door het voorleggen van enkele uitgangspunten (en vragen) die hierbij spelen:

A. De overheid legt met de eis dat ieder gebouw in 2050 energieneutraal moet zijn feitelijk een stevige hypotheek op ieder pand, ook woningen;
B. Dit betekent namelijk dat huiseigenaars (fors) moeten investeren in isolerende maatregelen en andere installaties voor verwarming, warmwater, ventilatie;
C. De kunst is nu dat de juiste maatregelen en producten worden gekozen en daar kun je allerlei vragen bij stellen;
D. Het is belangrijk dat overheden de processen faciliteren die leiden tot de keuze van de juiste maatregelen. Iets wat nu niet gebeurt;
E. De huidige methodiek van het energielabel is volstrekt onvoldoende om de werkelijke besparing goed te kunnen berekenen;
F. De contante waarde methode van de toekomstige besparing vormt de basis voor de investering. Zijn er geen vraagtekens te zetten bij deze methodiek voor woningen? De gevoelsfactor is bij de waardebepaling van woningen toch aanmerkelijk van groter belang dan rationele uitgangspunten zoals een lagere energieprijs. Ik hoor makelaars dit ook altijd zeggen;
G. Daarnaast is de vraag gerechtvaardigd wat de prijs van energie in de toekomst gaat doen. Bovendien speelt bij de contante waarde methodiek ook de rente mee. Kortom: duurzaamheid wordt op deze manier afhankelijk gesteld van de prijs van energie resp. van rente. Dat lijkt toch onlogisch?
H. Duurzaamheid is ook meer dan alleen energiebesparing. Het gaat toch primair om het bereiken van het gebruik van niet fossiele brandstof? En in het kielzog hiervan de inzet van materialen die niet of minder milieubelastend zijn?
I. Laat staan dat op basis van vergelijking van de huidige energielabels (waarbij op pandniveau wordt vergeleken) en het persoonlijk energieverbruik niet wordt meegenomen gesteld kan worden dat kopers de bereidheid hebben om 50% van de besparing (die vaak niet eens wordt behaald) te investeren in een hogere koopsom;
J. Misschien dat voornoemde stelling wel klopt als wij spreken in gemiddelden, maar een waarschuwing is dan wel op zijn plaats: dit kan niet zomaar worden doorgetrokken naar individuele woningen, want dat zou een verkeerde rekensom opleveren.

Mijn vader (92 jaar) leeft nog in goede gezondheid en hij is gepokt en gemazeld als makelaar. Hij heeft nog de omslag meegemaakt dat gebouwen werden voorzien van gas, in plaats van olie of kolengestookte verwarmingsinstallaties. Nu krijgen wij weer een dergelijke omslag.

Mijn vader stelt dat de verkoopwaarde van een gebouw feitelijk een functie is van de beschikbaarheid van kapitaal. Hij heeft de jaren meegemaakt dat overheden stimuleerden met allerlei maatregelen zoals subsidie of renteaftrek. Op dit moment hebben wij een overheid die deze oververhitting niet stimuleert, omdat de gevolgen inmiddels wel duidelijk zijn. Daardoor kunnen prijzen stijgen of dalen. En mijn vader’s stelling is dat het nog maar de vraag is of de waarde van woningen gaat stijgen als eigenaars duurzaamheidsmaatregelen treffen.

Misschien werkt het wel andersom. Namelijk dat gebouwen die niet verduurzaamd zijn/worden in waarde zullen gaan dalen. En dat het huidig prijsniveau het maximum heeft bereikt, inclusief verduurzamingsmaatregelen.

De overheid legt met haar eis ‘energieneutraal in 2050’ een hypotheekclaim op gebouwen. Het zou daarom passen als de overheid dan ook het proces van het maken van de juiste keuzes (welke producten en maatregelen kunnen het beste gekozen worden, en welke besparing op energie of milieu levert dit dan op) zou faciliteren en stimuleren. Het huidig energielabel zal een opwaardering nodig hebben om de vergelijking die prof. Brounen beoogt ook in de praktijk toepasbaar te maken voor particuliere woningeigenaren. Want op de huidige manier kunnen gemakkelijk de verkeerde conclusies worden getrokken.

Reageren op dit blog? Ga dan naar LinkedIn.


15-09-2017 - Anton Sinke blogt over energiezuinigheid en spraakverwarring bij de consument

Op 26 juli 2017 plaatste het Financieel Dagblad een artikel van Leendert Meijers, de adjunct directeur NVB (vereniging van ontwikkelaars en bouwers). "De duurzaamheidslobby blijft worstelen met de vraag hoe zij de consument kan enthousiasmeren voor energiezuinige woningen" enz. Leendert stelt vragen bij kreten die de consument niet bereiken zoals 'passieve' woning of een afkorting zoals EPC (EnergiePrestatieCoefficient) en dergelijke meer.

Zijn stelling is dat de consument er helemaal niets van begrijpt en met die stelling ben ik het helemaal eens. Afkortingen en kreten waarvan de inhoud de boodschap niet juist overbrengt zijn killing. Iedere communicatiedeskundige begrijpt dit. Desondanks stopt dit proces niet.

Integendeel! Wat denkt u van NOM = NULopdemeter. Een totaal onbegrijpelijke afkorting want in de praktijk is het ook helemaal niet eens NULopdemeter voor de klant!!! Dit schept onnodig verwarring en onbegrip met als resultaat een consument die afhaakt. Precies wat wij met duurzaamheid juist willen voorkomen.....

Wie verzint zoiets blijkbaar zonder enig marktgevoel? Soms denk ik wel eens dat de branche meer met zichzelf bezig in plaats van klantgericht. Ik hoop nu maar dat deze klassieke marketingfout kan worden omgezet in een meer eerlijk en strategisch klantgericht benadering.

Reageren op dit blog?
Ga dan naar LinkedIn.

17-10-2016 - Lancering EnergiePrestatieGarantie

Zekerheid dat de beoogde energieprestatie van de woning wordt gerealiseerd. Dat is wat de EnergiePrestatieGarantie biedt. MeeĆ¹s en SamenGroen ontwikkelden dit product voor en met SWK en BouwGarant. Als eerste in Nederland wordt nu een verzekerde EnergiePrestatieGarantie aangeboden.

De EnergiePrestatieGarantie geeft (toekomstige) huizenbezitters de zekerheid dat energiebesparende maatregelen juist worden uitgevoerd en dat deze ook daadwerkelijk leiden tot een energiezuinige woning. Als blijkt dat de woning toch niet voldoende presteert, kunnen aanvullende maatregelen worden getroffen of kan er sprake zijn van een schadevergoeding.

Download het persbericht